Pourquoi financer son achat immobilier via une Société Civile Immobilière ?
Pourquoi réaliser ce projet via une SCI ?
Les réponses sont multiples : intérêt patrimonial de protection de son environnement familal, dissociation d'autres actifs du patrimoine détenus en direct, volonté de préparer une transmission, intérêt fiscal au regard du degré de parenté entre associés, encore faut-il avoir un motif qui soit existant et exposé, avec un fondement patrimonial avéré. Le choix d'une société civile doit absolument répondre à un objectif patrimonial et non commercial.
Ensuite, l'identification et l'identité des associés sont tout aussi importantes pour la banque. Contrairement à une idée reçue, ce n'est pas le choix de la fiscalité retenue qui détermine cela (impôt sur les sociétés ou impôt sur les revenus des personnes physiques), mais bien le lien parental entre les associés. La présence d'enfants, quel que soit le lien direct avec les associés adultes dans la SCI, est totalement possible.
Autre information dont il faut tenir compte : une SCI ne peut être crééé si elle ne compte pas au minimum deux associés (sauf cas très spécifiques en cours de vie de la société, ou la mise sous administration).
Par ailleurs, il faut avoir à l'esprit qu'une SCI étant avant tout une personne morale sous forme de société, celle-ci doit répondre à des obligations inhérentes à toutes les sociétés : tenir une comptabilité, tenir une assemblée générale annuelle, et avoir un siège social. Le trop souvent entendu "la SCI c'est nous, c'est pareil" n'est pas audible. C'est d'ailleurs parce que la SCI est bien une personne morale à part entière, détenant son propre patrimoine, que les actifs qu'elle obtient ou détiendra, ne pourront pas bénéficier directement aux associés sauf à générer un abus de bien social. Il convient donc de s'intérroger probablement du devenir des actifs qui vont être logés dans la SCI.
Enfin, la sortie des actifs logés dans la SCI et leur disponibilité méritent là aussi d'envisager toutes les hypothèses avant l'opération. Et dire que des aléas de la vie de la société ou des contraintes liées à la liquidation de la SCI, surtout si celle-ci doit avoir lieu suite à un désaccord entre associés ?
Tout ceci pour rappeler que la création d'un statut d'associé doit être anticipée et que le recours à un notaire ou à un professionnel du patrimoine est le premier des conseils à donner. Le professionnel du crédit se renseignera pour savoir si cette démarche a été faite, afin d'être rassuré sur le degré de confiance qu'il peut mettre dans le projet qui lui est soumis.
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