Copropriété en difficulté : Comment remonter la pente ?
Le déséquilibre financier d'une copropriété est le principal critère pour indiquer qu'elle est en difficulté. Cette situation entraîne des répercussions urbaines ou sociales importantes et expose les occupants et riverains à des risques pour leur santé ou leur sécurité. Il faut donc trouver au plus vite des solutions, avec parfois une intervention externe, notament par une procédure préventive, dite "d'alerte", à laquelle peut succéder la mise en place d'une administration provisoire selon la gravité des difficultés rencontrées.
Comment éviter de tomber dans un cercle vicieux ?
Une copropriété est en difficulté lorsqu'elle connaît des problèmes financiers c'est à dire qu'elle ne parvient plus à faire face à ses dettes (paiement des fournisseurs d'eau, de l'assurance, des sociétés de nettoyage, etc...). La loi du 10 juillet 1965 précise qu'une copropriété en difficulté est une copropriété dont " l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble" (article 29-1).
Des charges trop importantes entrainent systématiquement des impayés (difficultés de certains copropriétaires, contestation d'autres copropriétaires, etc) et donc des difficultés financières pour la copropriété.
Ainsi, la dégradation du cadre de vie dans la copropriété s'aggrave (travaux non votés, carence d'entretien,...), ce qui entraine une augmentation des charges (petites interventions répétitives afin de repousser les gros travaux, travaux réalisés uniquement dans l'urgence, etc.) et ainsi toujours plus d'impayés (frais de justice, compensation des impayés par l'augmentation du budget, etc), danc plus de défauts d'entretien (difficulté à payer les prestataires, refus des copropriétaires de décider la réalisation de travaux alors que certains ne vont pas honorer leurs appels, etc) ayant pour conséquence la précarisation des habitants... Un vrai cercle vicieux.
Il faut alors trouver un moyen de redresser la copropriété afin qu'elle puisse réaliser et payer les travaux nécessaires à l'entretien et à la conservation de ses parties communes.
Il est, avant tout, important que le syndic soit doté d'un service contentieux rigoureux. En effet, il faut réagir face aux impayés : il ne faut pas, notamment, commettre d'erreurs lors des poursuites à l'encontre des mauvais payeurs car la procédure risque alors d'être invalidée. Le syndic doit également être capable de comprendre les difficultés des débiteurs de bonne foi, favoriser l'échéancier ou un report de dettes lorsque cela est possible.
